本文聚焦华安张江产业园REIT 2024年年度报告，详细剖析其营收、亏损、出租率、租金单价等关键数据，揭示其运营现状及未来面临的挑战。
作为产业园REITs的典型代表项目，在3月30日，华安张江产业园REIT正式发布了2024年年度报告。
从报告数据来看，延续了2024年半年度以及三季度的业绩态势，在报告期内，该基金依旧呈现出营收上涨但亏损增加的趋势。具体而言，本期收入约为1.63亿元，然而净亏损却达到了2875.46万元，不过经营活动产生的现金流量净额约为1.04亿元。
观点新媒体进一步了解到，在报告期内，华安张江产业园REIT本期和年化现金流分派率均为4.90%；报告期内可供分配金额为1.20亿元，与去年同期相比增长了23.71%；单位可供分配金额为0.1250元；期末基金总资产和净资产分别为27.91亿元和26.96亿元。
值得重点关注的是，2024年华安张江产业园REIT的可供分配金额1.20亿元，较上年同期的变化幅度超过了10%。对此，报告解释称：“增长主要系本基金上年同期内扩募并购入了新的项目，从而增加了本期的可供分配金额。”
但同时，1.2亿元的可供分配金额低于招募说明书测算的1.27亿元。公告中明确指出，主要差异原因在于本报告期基础设施项目面临大租户退租的负面影响，且所在区域市场的经营环境整体承压。所以，可供分配金额测算报告中的经营假设与基础设施项目2024年末的实际水平存在差异，进而导致招募说明书中刊载的可供分配测算金额与实际可供分配金额出现偏差。
产城园区评论消息显示，在2023年6月，华安张江产业园REIT首次完成扩募，购入了张润大厦，有效认购资金达到15.53亿元。但随后，张润大厦遭遇了退租风波，占较大现金流租方的哲库科技发生了退租事件。不过，目前张润大厦已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。
后续该基金通过费用扣减等举措弥补了部分损失，但由此引发的讨论也日益增多，如何守住出租率成为了华安张江光大园REIT年内经营的首要问题。
在年报发布前两个月，该基金先公布了2024年第4季度经营情况。披露的数据表明，在2024年第4季度的季末，华安张江产业园REIT两宗项目的整体出租率达到91.90%，与2023年第4季度末的72.00%相比，同比上升了27.64%。其中，张润大厦项目2024年第4季度的季末出租率为92.44%，较2023年第4季度末的63.31%，同比大幅上升了46.01%。
此外，基础设施项目2024年第4季度整体平均月末出租率为89.58%，相较于2023年第4季度的69.11%，同比上升了29.62%。而张润大厦项目2024年第4季度平均月末出租率为91.26%，较2023年第4季度的59.23%，同比上升了54.07%。
特别值得一提的是，张润大厦项目所属项目公司2024年第4季度的主营业务收入达到1737万元，较2023年第4季度同比上升了37.23%。
从2024年的整体成绩单来看，两宗资产的出租率均有所上升。张江光大园的期末出租率由2023年的80.68%上升了13.25个百分点，达到91.37%；张润大厦的期末出租率则从63.31%的低点大幅上升至92.44%，同比上涨了46个百分点。
虽然出租率有所回升，但市场环境的波动还是对租金价格产生了影响。在2024年，张江光大园的期末租金单价水平下降了1.97%，滑落至5.59元；张润大厦则下降了2.79%，跌至5.73元。
回顾项目上市以来的出租情况，华安张江产业园REIT在2022年 - 2024年的年末整体出租率分别为92.6%、72%和91.9%。经历大租户的换租和调租后，基础设施项目的整体出租率水平于报告期末已基本回升至2022年末的水平。
从项目具体分析来看，张江光大园在2022年 - 2024年的租金单价水平分别为5.47元、5.59元和5.48元。2024年租金单价水平同比下降约1.97%，但总体来看近三年波动不大；出租率从2023年末的80.68%升至2024年末的91.37%。
而新扩募的张润大厦项目自2023 - 2024年的租金单价水平分别为5.73元、5.57元。为应对市场竞争压力和提升出租率的需要，2024年华安张江产业园REIT选择以价换量的方式稳住出租率，租金单价水平同比下降约2.79%，而出租率也从2023年的63.31%提升至2024年的92.44%。
截至报告期末，该基金基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.74%、TMT（含在线新经济）21.74%、金融科技13.81%、先进制造业11.66%、产业服务配套2.24%、医疗及生命科学0.71%，其余部分为空置待租。
在租户方面，基础设施项目张江光大园和张润大厦项目租户总数为61家。报告期内前五名租户的租金收入分别为1202万元、1152万元、785万元、690万元和607万元，占该项目全部租金收入比例分别为9.87%、9.45%、6.44%、5.66%和4.98%。
华安张江产业园REIT于年报中透露：“保守预计2025年至2027年间张江区域入市办公研发类项目将超过100万方，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，项目未来运营将面临一定挑战。”截至2024年12月31日，其持有的基础设施项目整体的加权平均剩余租期为784天，约2.14年。超过两年的平均剩余租期将在一定程度上缓解未来两年张江区域办公研发类项目集中供应的冲击，但较大区域新增供应仍将使基础设施项目的运营存在一定压力。
目前，哲库科技退租带来的危机已过，但未来运营压力依旧存在。从报表数据来看，截至目前，华安张江产业园REIT始终未能摆脱亏损情况。
自2021年6月7日成立至今，华安张江产业园REIT累计亏损超过1亿元。2021年，项目收入5281.63万元，净亏损1219.18万元；2022年收入8456.98万元，净亏损3211.25万元；2023年，华安张江产业园REIT收入1.24亿元，净亏损2853.81万元。2024年上半年，华安张江产业园REIT收入8725.73万元，净亏损629.71万元；2024年全年项目收入约1.63亿元，净亏损达到2875.46万元。
尽管止亏之路漫漫，但华安张江产业园REIT于年报中也透露了部分改善运营数据的具体措施。例如针对该基金基础设施项目待去化的空置面积，运营管理机构将持续开展招商工作，目前在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。
本文围绕华安张江产业园REIT 2024年年度报告展开，展示了其营收上涨但亏损增加的现状，出租率虽有回升但租金价格受市场波动影响下降。未来，该项目面临着区域竞争加剧的挑战，且至今仍未摆脱亏损困境。不过，其也公布了一些改善运营的措施，后续发展值得关注。
本文链接：http://www.lverk.com/news5345.html透视华安张江产业园REIT 2024年报：亏损现状与出租率新动态，华安张江产业园REIT年报揭秘：出租率好转却难掩亏损困境
